Уведомительный порядок строительства
С 4 августа 2018 года (Федеральный закон №340-ФЗ) для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС) действует уведомительный порядок. Это существенное упрощение по сравнению с прежней системой: вместо получения разрешения на строительство с полным пакетом проектной документации достаточно подать уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию. Процедура бесплатная, срок рассмотрения — 7 рабочих дней.
Уведомительный порядок распространяется на жилые дома со следующими параметрами: не более 3 надземных этажей, высота до 20 м, здание не разделено на самостоятельные объекты (квартиры). Если дом превышает хотя бы один из этих параметров — потребуется полноценное разрешение на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ, что значительно сложнее и дольше.
Важно понимать: уведомительный порядок — это не «строй что хочешь». Администрация проверяет соответствие планируемого объекта правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), и отказ — вполне реальный исход. В Новороссийске и на побережье Краснодарского края процент отказов выше среднего из-за множества охранных зон (береговая линия, водоохранная зона, зоны подлёта аэропорта, сейсмические ограничения).
Перечень документов
Для подачи уведомления необходим следующий пакет документов. Список исчерпывающий — администрация не вправе требовать дополнительные документы (ст. 51.1 ГрК РФ).
Уведомление о планируемом строительстве по форме, утверждённой приказом Минстроя №591/пр — заполняется в 2 экземплярах
Правоустанавливающие документы на земельный участок: выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) или свидетельство о праве собственности
Описание объекта ИЖС: площадь застройки, общая площадь, количество этажей, высота, отступы от границ участка
СПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка с указанием расположения дома и отступов от границ
Доверенность — если уведомление подаёт представитель (нотариальная)
Подготовка СПОЗУ
СПОЗУ — ключевой документ, наглядно показывающий расположение будущего дома на участке. Схему можно подготовить самостоятельно на основе градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ, заказывается бесплатно через Госуслуги, срок — 14 рабочих дней). СПОЗУ рисуется на копии ГПЗУ с указанием контура дома, отступов от границ и подъездных путей. Профессиональная подготовка СПОЗУ кадастровым инженером стоит 5 000–15 000 рублей и исключает ошибки.
Получение ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — базовый документ, в котором указаны все ограничения для строительства: допустимые отступы, процент застройки, высотность, охранные зоны. Заказывается бесплатно через МФЦ или портал Госуслуг. Срок подготовки — 14 рабочих дней. ГПЗУ действителен 3 года. Мы рекомендуем получить ГПЗУ до покупки участка — он покажет все ограничения, которые могут сделать строительство невозможным.
Порядок подачи и сроки
Уведомление подаётся тремя способами: через МФЦ (лично, с паспортом), через портал Госуслуг (с электронной подписью) или напрямую в администрацию муниципального образования (в Новороссийске — в Управление архитектуры и градостроительства). Самый удобный способ — через МФЦ: специалист проверит комплектность документов и поможет заполнить уведомление.
Срок рассмотрения — 7 рабочих дней с момента регистрации. Госпошлина не взимается. Администрация проверяет соответствие параметров объекта правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительному плану участка. Если участок расположен в границах исторического поселения — дополнительно проверяется соответствие архитектурному облику.
Если параметры соответствуют ПЗЗ — выдаётся уведомление о соответствии параметров. Этот документ заменяет разрешение на строительство, его срок действия — 10 лет. Если параметры не соответствуют — приходит мотивированный отказ с перечнем нарушений. Отказ можно обжаловать в суде или устранить нарушения и подать повторно.
Частые причины отказа
По нашему опыту в Новороссийске и Краснодарском крае основные причины отказа связаны с нарушением градостроительных норм и попаданием в охранные зоны. Зная причины заранее, можно скорректировать проект до подачи уведомления.
Нарушение отступов от границ участка: минимум 3 м до границы соседнего участка, 5 м до красной линии улицы
Превышение процента застройки: в Новороссийске — обычно 40–60% в зависимости от территориальной зоны
Превышение допустимой этажности или высоты: в некоторых зонах — не более 2 этажей и 10 м
Попадание в охранную зону: газопровод (15–100 м), ЛЭП (20–55 м), водоохранная зона (50–200 м от моря)
Несоответствие ВРИ участка: для ИЖС нужен ВРИ 2.1 или 2.2 по классификатору
Наложение на зону подлёта аэропорта или зону военных объектов
Расположение в границах объекта культурного наследия или его охранной зоны
Уведомление об окончании строительства
После завершения строительства необходимо подать второе уведомление — об окончании строительства. Срок подачи — не позднее 1 месяца после завершения. К уведомлению прикладывается технический план здания (готовит кадастровый инженер, стоимость — 10 000–25 000 рублей). Администрация проверяет соответствие построенного дома заявленным параметрам и выдаёт уведомление о соответствии.
После этого дом ставится на кадастровый учёт и регистрируется право собственности — автоматически через межведомственное взаимодействие между администрацией и Росреестром. Срок регистрации — 7–12 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей при подаче через Госуслуги.
Особенности для Новороссийска и побережья
Строительство на побережье Краснодарского края имеет дополнительные ограничения. Водоохранная зона Чёрного моря — 500 м от уреза воды (ИЖС разрешено с ограничениями). Прибрежная защитная полоса — 50–200 м. Зона сейсмичности 7–8 баллов по MSK-64 — все конструкции должны быть рассчитаны на сейсмические нагрузки.
Совет эксперта: закажите ГПЗУ и изучите все ограничения до покупки участка. Мы знаем случаи, когда заказчики покупали участок и только на этапе подачи уведомления узнавали о водоохранной зоне или зоне подлёта аэропорта. Стоимость ГПЗУ — бесплатно, а потенциальная экономия — миллионы рублей.
